不動産について
カンボジアへの海外からの投資アドバイス
※ 情報は翻訳上、クメール語原文より異なることがあり、参考程度にご利用ください
提供： C.A.R.E（カンボジア不動産会社（カンボジア政府認可済）
【目次】
第1章 土地と資産所有
第2章 外国人による不動産購入にかかる注意点
第3章 支払い方法
第4章 土地の登記方法
第5章 申請費用
第6章 カンボジアにおける資産所有権の賃貸方法
第1章 土地と資産所有
外国からの投資家は、カンボジアでの不動産投資について躊躇する傾向が見られる。その理由は、土地の基本財産/資産管理とその資産所有権に関する情報不足によるところが少なからずある。例えば、カンボジアの市民権を保有する者は、100％の資産所有権、土地資産及びその他の不動産所有権利を自国内で管理することが元々できる。
一方で、合法的手順と文書化により、外国人投資家が土地の購入、売却、土地使用、そして彼らが投資する資産を満足の行く方法で、彼らによるそれらの管理が許可されている。
多くの投資家は始めこそ躊躇するものの、その後、毎年、数百を越える外国投資家たちがカンボジアに居住し始めたり、またはこの地で彼らのビジネスそのものを成功に導いたりしている。
次章からは、これまで述べてきた内容を達成させるためのノウハウをご紹介する。また、できることならカンボジアにおける不動産投機への安心感を提供すると共に、安全で将来的利益に繋がる方法をも提供できれば幸いと考える。
第2章 外国人による不動産購入・所有にかかる注意点
カンボジアでの土地購入及び資産所有、土地及び資産の長期賃貸借の方法について次から明記していく。なお短期賃貸契約については別枠でご説明する。【序盤】
カンボジアの土地登記法における最重要項目は、カンボジアでの外国籍の人には、100％の土地及び資産所有権がないことが明示されている。しかしながら、合法的な手順を踏むことと（証明になり得る）文章を用意することで、土地の売買や投資のための資産運用が外国籍の人間にも許されている。
【独自の法的アドバイス】
［項１： カンボジア市民と共同立上げの会社による売買］
外国籍の人による、カンボジアでの土地や資産売買行為の最も安全な方策は、カンボジア市民権を持つカンボジア人と共同で有限会社を立上げることに拠る。
如何なる土地購入や投機目的の資産に対しても、その立ち上げた会社名を登録する必要性がある。合弁会社として外国籍の人とその彼の事業パートナーであるカンボジア人の名は商業省に登録される。
ちなみにこのやり方では、その土地投機及び資産所有権の49%が外国籍の経営者のものになり、51%が事業パートナーであるカンボジア人のものになる。しかしながら、土地投機も資産所得権利についても、カンボジア市民権を保有する者が優先的に承諾書に書名しなければならず、外国籍の人に対しては、公的な弁護士を通じて、その土地の所有権と会社運営の事業承諾書を作成しておかなければならない。
追加される担保付ローンや保障証明の書類については、如何なる土地購入または起業した会社の所有権証明書類についても、弁護士を通じて正式な証明になり得る書類を作らなければならない。
続いての項では、外国人投資家に対する100％の安全と保障を確実にするための方法を述べていく。
上記の内容を踏まえる条件として、外国人は購入する土地または資産対価100％の額の支払いと、そこに付帯される様々な工事費を受け持つことが期待されている。
もし将来的に、土地/資産購入時と同じ満額で売却された場合、自動的に、その購入した外国人投資家の下へその全額が落とされる。この額には、その土地価格が上昇したことによって生まれる利益も含まれるため、未収収益も含まれる。なお、この点（未収収益）については、売買契約を結んだ時の法的証明書類に明記された条件が前提に会計処理されるため、詳細については注意して処理を行なう必要がある。
［項2： 個人所有資産の売買、及び土地資産の長期賃貸］
この項では、外国籍投資家に対しての土地または資産購入、及びカンボジア市民権保有者の名義による土地所有権の登記で許可されている点をご紹介する。外国籍投資家とカンボジア人が長期賃貸了承のための契約を結び、その賃貸された土地又は資産運用権を、片方の契約者である外国籍投資家へと還元することができる。賃貸期間は70年～最長90年間可能。
個人所有の土地又は資産の賃貸権還元に関する基本財産は、既に購入済の資産が外国人から（殆どの場合）他の外国人へと委譲/転売されている。しかし、土地保有の期間延長や賃貸条件の調整は、カンボジアの土地と資産管理の保障制度に適宜に見合わせている。つまり、カンボジア市民に対して高い信用度が推奨されていることになる。
この項の規約の下では、外国籍投資家が所有の土地又は資産を売却し、その販売から100%の純利益の取得を持続させることができる。カンボジア市民はこの販売に拒否権を出したり妨害することは許可されない。
一度、土地の所有権がカンボジア市民の手に委譲されたら、外国籍投資家は新な土地登記に使用される元本を継続して残すことができる。これは、パートナー契約をしていたカンボジア人がその土地資本を売却させないための、外国人投資家のその資本を保障するための防衛策になる。土地資産の販売は、土地登記の元本なしでは不可能だからだ。
土地登記とその土地の賃貸契約了承のコピーは、土地管理・都市機能管理・建設局（the office of the Department of Provincial Land Management, Urban Planning and Construction）に登録し、適切な地方行政と中央政府機関にも同様に提出する。特に重要なのは、土地登記書のコピーと賃貸了承契約書は、土地台帳管理局（the Cadastral Land Registry Office）に必ず保管させなければならない。
次の組織形体を持つ企業や団体、及び個人は、個人投資家のための付加価値のついた防衛策を講じるための、長期賃貸を保証することができる：
- Cambodia Angkor Real Estate Co., Ltd.
- Cambodia Angkor Real Estate Co., Ltd.付きの企業顧問弁護士
- 買い手付きの弁護士（※任意）
- カンボジア「地方土地管理・都市計画・建設管理」局
- カンボジア「土地管理・都市計画・建設」省
- 村長
- 自治体長
- 地方行政局長
- 資産管理オーナー
もし遺譲にかかる書類に加筆が必要な時は、相談を前提にその該当規約書に加筆するべき。同様に、賃貸も同じく購入者である外国人投資家の万一の臨終の場合、その満期の資産運用を指定することができる。
出だしから賃貸契約書へ上記までのような最重要事項が書けるように、貴方の法的顧問弁護士代表のために知っておくべきあらゆることの詳述を強く推奨する。
外国人投資家が土地もしくは資産をいつでも売却できることを通じて、カンボジア人市民による了承サインまたは拇印は、通常、どんな売却手段でも事前に要求しておく必要がある。この両者間の円滑な業務関係はとても大切になり、万一の異例事態の問題が発生した時も、慎重に対応させることができる。例えば、もし登録されているカンボジア人のオーナーが土地や資産売却を了承しない場合、その外国人投資家は（売却拒否を発したカンボジア人オーナーと）連絡を取ることが困難になるやもしれない。
［項3： カンボジア市民と共同の土地及び資産登録について］
この項の説明は、項2の内容と非常に類似しているが、カンボジア人市民による100%の信用性が必要とされる。
カンボジア王国が定める定款の下、外国籍投資家には彼らの不動産登記のため、カンボジア人との共同登録者名を選択する権利がある。それゆえ、外国籍投資家はカンボジアの土地または資産を購入することができ、購入の協力者であるカンボジア人市民の名前を直接用いた、その購入した土地または資産登録をも可能にさせている。 ※参照
不動産登記が名義共有者であるカンボジア人市民に一旦移されたら、その外国籍投資家は新たな不動産登記の原本のコピーとしてその不動産占有権を貯留する。これは、外国人投資家のその資産を、カンボジア人市民が（未承諾のまま）その名義共有の土地資産を売却することを未然に防ぐための防衛対策になる。土地の売却は、土地登記の原本コピーなしでは不可能になるからだ。
担保付ローンまたは賃貸契約を介してのカンボジア人による外国人への委譲権利は、外国人による投資への追加保護策をもたらすことになる。
不動産登記のコピー、及びカンボジア人による外国人への委譲権利が含まれた如何なる担保付ローンまたは賃貸契約は、不動産登記を提出するための適切な地方自治体と中央政府に申請するのと同様に、カンボジア「地方土地管理・都市計画・建設管理」局に登録しなければならない。最も重要な点は、不動産登記と如何なる担保付ローンまたは賃貸契約のコピーは、土地台帳管理局（the Cadastral Land Registry Office）に必ず保管させなければならない。
上記[項3]の契約にかかるものは、次の組織形体を持つ企業や団体、及び個人で保障することができる：
- Cambodia Angkor Real Estate Co., Ltd.
- Cambodia Angkor Real Estate Co., Ltd.付きの企業顧問弁護士
- 買い手付きの弁護士（※任意）
- カンボジア「地方土地管理・都市計画・建設管理」局
- カンボジア「土地管理・都市計画・建設」省
- 村長
- 自治体長
- 地方行政局長
- 資産管理オーナー
[項4： カンボジア国籍人との婚姻]
カンボジア国籍人との婚姻がある外国人購入者は、土地や資産購入をカンボジア人伴侶の名義で不動産登記の登録が行なえる。また、外国籍の人間がカンボジア人市民と婚姻を結び、カンボジア国内で長期居住をした場合でも、カンボジア市民権を取得申請することは可能になる。カンボジア市民権が承認された場面では、土地資産を保有するカンボジアの法制が、両者の名義を登録することを了承する。が同時に、後に婚姻を互いに結んでいる片方の意思により、相互の了承の取り決めなしに、所有する土地や資産売却をすることができる。
離婚や（意思疎通のない）別居状態になった場合、その土地や資産の分配は、その離婚や別居状態の条件に依り、もしくは裁判所の決定または離婚調停の内容に追随される。
[項5： 無償支援寄付によるカンボジア人市民権の買取]
もし、カンボジア人市民権取得を希望する外国人がカンボジア人民のために活用されることを目的とした無償支援寄付金（上限額$49,500）をカンボジア王立政府へ提供した場合、その申請した外国人にカンボジア人市民権取得が承認される。
このような利他主義による承認方法を通じ、カンボジア王立政府は無償によるカンボジア人市民権の譲渡を必然的なこととして認めている。
このひとつの帰結として、外国籍人にカンボジア国内で購入する土地や資産運用のための所有権利を100%適用させることが可能になる。この調停はカンボジア「土地管理・都市計画・建設」省とカンボジア王立政府により承認される。
名誉なるカンボジア人市民は、母国内の土地や資産購入の際の正当な資力としてカンボジア王立政府により承認されているが、それは元々の外国籍人には適用されない。
［脚注］
上記の項、またはそれらと同類の条項は、場合によっては隣国タイにて効率的に活用されていたり、現在ではカンボジア王国内にて採用されていたりもする。外国人市民の数が増えることにより、カンボジア王国内の資産投資件数も増えてくる。安全性があり随時利益を上げるカンボジアでの資産購入の機会を、これらの投資家たちは見つけている。総ての顧客に対し、実際の土地や資産購入の前に、法的アドバイスのできる専門家を探してくることを薦めている。
第3章 土地または資産購入のための支払い方法
カンボジアでの土地または資産購入のための支払い方法は、融通性が利き、支払いそれぞれの段階における支払い合計金額の明確なパーセンテージも、交渉が利く。この前置きの項の後に、二つの支払い段階を紹介する。
[通常の支払い方法]
投資家が一旦、土地または資産を選択することは、その本人が通常の提示価格で購入を希望し了承しているとみなされる。各支払い手続きは、いずれかの場所へ置かれた売り手から買い手へ渡される権利は、買い手、売り手、または特定の所有者へ渡された責任における。新たな土地名義は、その土地や資産購入にかかる全額の支払いが完了した時点で、買い手へ委譲されることに限定される。
この支払いに関する所要時間は、一般的に了承されていることと土地売買契約書に書かれている内容に基づく。その土地売買契約書に明記されている支払方法についての例を下記より紹介していく。
前払いに関する両端の例は、返金義務がない。前払いによる支払いについては、売買取引を完全にするための買い手との誓約である。双方で売買が不成立になった場合、または了承されていた期間内の支払いが不完全の場合、その前金は消却扱いとなる。
[例１： 3段階による支払い方法]
第一段階： 買い手は前金として、（売り手である）土地所有者の売値5~10%を支払う。この前金に返却義務はなく、その売買完遂にかかる買い手との誓約金になる。一度、その前金が（売り手の）土地所有者に支払われたら、その売主はその時点の提供価格及び別の買い手へ売ることはできない。
第二段階： 買い手はこの段階で、買値の40%分を支払う。これは売買にかかる承認期間に行ない、通常は1~2ヶ月の間とする。新規土地名義の購入手順におけるこの第二段階は、買い手と買主の名の下に行なわれる。その新規土地名義は、最終支払いが完了するまで（その購入予定の）土地所有者に委ねられる。
第三段階： 購入者/買主は、残りの支払額である購入価格の50%分を土地所有者へ支払う。この段階にて、その土地名義は買主に委譲され、同時にその購入が完了した土地の新しい所有者と位置付けられる。
[例２： 4段階による支払い方法]
第一段階： 買い手は前金として、（売り手である）土地所有者の売値5~10%を支払う。この前金に返却義務はなく、その売買完遂にかかる買い手との誓約金になる。一度、その前金が（売り手の）土地所有者に支払われたら、その売主はその時点の提供価格及び別の買い手へ売ることはできない。
第二段階： 買い手はこの段階で、買値の40%分を支払う。これは売買にかかる承認期間に行ない、通常は 1~2ヶ月の間とする。新規土地名義の購入手順におけるこの第二段階は、買い手と買主の名の下に行なわれる。その新規土地名義は、最終支払いが完了するまで（その購入予定の）土地所有者に委ねられる。
第三段階： 購入者の弁護士または法定代理人は、登記名義が正確か否かなど、購入予定の土地に関する詳細を調べる。その後、購入者は更に土地購入総額中20%を所有者に支払う。
第四段階： 購入者は、最終的な30%分を土地所有者へ支払う。この時点で、不動産登記の名義は、支払いを完了させた購入者へと委譲され、新しい土地所有者と位置付けられる。
≪不動産売買契約書を用いた支払いのサンプル≫
名義人A＝不動産所有者 名義人B＝購入者
名義人Bは、三段階の支払い方法により、名義人Aが項２にて提示した売却額を了承する。
支払い段階 小計１ US$
段階1にて支払われる前金は、了承サインが付けられた時点から 日以内とする。契約書への了承サインについて、名義人Bは支払いを第二段階に進めるため、名義人Aへの支払いを完結することを了承する。万一、支払い第二段階に至る了承期間中、名義人Bが売買を滞わせる、または支払い第二段階へと進ませることを仕損じた場合、名義人Bは自動的に違約金としてその前金が名義人Aへと納入される。※支払い第一段階の説明参照
支払い段階 小計2 US$
支払い第二段階は、自治体行政本局に所属されているところ（から不動産委譲を完了させるための）支払い第二段階における より必要書類が作成されることが望ましい。
支払い段階 小計3 US$
支払い第三段階（最終支払い）は、不動産名義の委譲が完了された時点で執り行なわれる。
第4章 土地の登記方法
カンボジアでの土地登記は、次の二種類の書類を経由して登録される――領収書と証明書による。
外国人投資家が検討している場所が、その土地所有者によって引き合わされたいずれかの方法によって完成させる（その土地の）管理費用となる。
ここで言われる「領収書」とは一般に、土地または資産登記の登録の際に使われていた。その不動産資産は主要な都市圏外または遠距離域が該当されていた。また、そういった所は、土地価格が比較的低めの土地（例：$0.5-5/sqm）が登録されていた。
領収書は現地当局または自治体長より発行される。カンボジア人所有者はしばし、登記されている領収書を使用する。それが税金対策や諸サービス費用を免除する役割を持つからだ。領収書が土地登録の現地手法を大枠で持つ事実は、それが議論に用いられることができることを意味する。それらの土地登記が100%保証されるための証明書によって登録されることを、総ての外国人購入者に強く薦める。
「証明書」は、価格または登録された地域及び資産に拘わらず、総ての外国人購入者へお薦めする土地登記の登録手段である。証明書はに管轄されるにて発行され、土地台帳へ登録する際の、安全性の高さではこれが最善の方法である。ちなみに、投資家の資本を保護するための最も高い保障を提供するための、このタイプの登録用コンサルタントリストがある。
概して、証明書はカンボジアの主要都市内で不動産登記を登録する際に地元で必要とされ、不動産価値上昇可能性の高い価値を見出されている土地（例：300ドル以上/m2）の登録、規模の大きな商業または居住用不動産の登録の際にも必要とされる。
第5章 申請費用
カンボジアで土地や資産購入をする際、外国人購入者の出資/経費には、承認された土地または資産購入のための支出、それに関連する建設費用のみが該当される。その他の管理費用、税金や委託費の総ては、土地所有者と対面した際に処理が適用される。一般的に不動産会社への手数料は、購入交渉最終段階における価格の3%に該当され、この手数料は土地所有者より支払われる。また、これらは総ての売買完了時に適用される方法でもある。
第6章 カンボジアにおける資産所有権の賃貸方法
［概要］
カンボジアにおける賃貸向け不動産（資産）は、非常に分かりやすく、殆どの賃貸向け不動産が低予算から利用が可能である。例： アパートのシングルルーム、豪華な一戸建てや2棟続きの一戸建て（タウンハウス/二世帯住宅）など
通常不動産会社は、お客様にご紹介できるカンボジアの賃貸向け不動産リストを広範囲に準備し、その情報は常にウエブサイトに更新されている。また、弊社はサービスとして、賃貸が見込まれる賃貸希望者のために、賃貸向け不動産所有者と密に連絡を取り合い、月額賃貸費用の交渉やその賃貸部屋に含まれる家具類の詳細内容をチェックする。なお、賃貸期間の変更は可能だが、通常、賃貸向け不動産所有者は最低6ヶ月間の賃貸提供を好む。
［賃貸向け不動産の見つけ方］
通常出版されている雑誌やWeb情報を通じて、カンボジアにおける賃貸向け不動産情報がリスト化され、提供されている。それゆえ、賃貸向け不動産を探している者にとっては通常とても探しやすい。経営優良な不動産会社または不動産賃貸部屋対応のエージェントは、希望者が了承する賃貸部屋、賃貸価格、その部屋に設置されている家具類の情報を賃貸向け不動産所有者に直ぐ連絡することができる。
［家具付または家具の未設置］
一般的に受け入れられているカンボジアの賃貸向け不動産において、「家具の未設置賃貸不動産」においては、確かに家具は設置されていない。多くの場合、その家具の設置有無については家主との交渉次第となる。通常、高品質状態の家具付アパートや家を賃貸する状況は変わらず、地元においては部屋の固定家具や備え付けのものを新設する場合が多い。
［賃貸期間、条件と賃貸契約書の例］
以下はアジア地域では概ね共通する価値観と思われる――元値より始めから上乗せした金額の提示である。これは確かに、広告などを通じて事前公示をしていなくとも、交渉次第で不動産の月極めまたは年間賃貸料が決まる理がある。同様に、カンボジアにおいては賃貸費用契約書の内容が、実に臨機応変に改訂される。実に様々な改編が繰り返される可能性が高いのがカンボジア流なのだが、以下、典型例を二つご紹介する：
例１：月極め支払い
借り手が家主と通常の月極め支払いで合意し、前金として2ヵ月分の家賃を前払いする。多くの場合、この前金は最後の2ヵ月滞在分に充当される。
例２：賃貸期間交渉方法による支払い
借り手は家賃に関連する決め事について事前交渉する。カンボジアの賃貸市場は賃貸料が実に臨機応変に改編され、通常借り手は「どの手段を利用して」及び「何回の分割払い」にて支払いを行なうか選ぶことができ、家主の了承が取れる手段を提供する。上記例１は、最もベーシックな 支払方法だが、例2の支払い方法は、前払いを削除した満一年以上の支払いに使用されること がありうる。
［不動産会社への手数料（賃貸の場合）］
上記2例に関し、通常不動産会社は年間の賃貸料に対する一か月分の賃貸料を手数料として受ける。原則的に、不動産所有者が通常我々の手数料を支払う。
［その他］
当該国にて賃貸不動産を探す際に考慮に入れておく幾つかの点がある。カンボジアにて賃貸不動産に含まれた幾つかの課題や手法は、海外にて不動産を賃貸する方法と類似するものもあれば、それ以外の方法も含まれてくる。もしカンボジアにて賃貸不動産を探しているのなら、解明しなければならないそれらの項目が以下に含まれていると思われる。
予算： これは通常、不動産を賃貸する際に重要になる課題であり、賃貸費用の月極めまたは年間単位だけでなく、賃貸部屋にかかるその他の設備備品使用の負担額も見ておかなければならない。例えば、光熱諸費（エアコンや暖房、電化製品等）だ。
立地： 立地条件にて、昨今、賃貸不動産費用は軒並み値上がりしている。特に観光都市シェムリアプや首都プノンペンだ。それゆえ、賃貸不動産の立地及び建物内外のスペースについても懸案材料にいれておかなければならない。
公共費用： 石油や天然ガスは通常国内需要として扱われない、しかしプロパンガスは台所（料理）に使用される。台所用に使用のプロパンガスは、年間$60は平均して超えない。電力費用はメーター制で換算される。小規模アパートメントで使用料月額凡そ$25～30。一戸建ての邸宅になると月額$100を越える。水道代（飲料不可）は一般的に賃貸費用に含まれている。しかし、首都プノンペンのような規模の大きい街では、飲料可を含めた水道設備がなされている。この水道代は$10～20/月。ゴミ回収費用は不動産の大きさに拘わらず月額$5となる。最後に、ペスト除菌作業は地域による。一件につき$50．
設置備品： 幾つかの賃貸不動産には、ケーブルテレビの配線が引かれており、場所によってはインターネット使用も可能になっている。（ただしインターネット接続のための諸費用は賃貸料に含まれていないため、コスト高になることを事前に留意すべし） 通常、ブロードバンド（常時接続）型は$250/ 月、使用のためのインストール処理費$60~70。（部屋に設置されたTVを使用条件として）ケーブルまたは衛星放送受信TVの使用費用は$5~10。
防犯設備： 外国人に対する犯罪はカンボジアで極めて稀な場合による。しかし、外国から派遣されてきた従業員は、現地の警官または民間警備会社のガードマンに防犯警備を依頼している。もし個人的にそのような防犯対策を検討する場合、現地にて独自に配備させなければならない。幾つかの高級住宅では 24時間体制の防犯設備を配備させている。現地の警官または軍部による24時間防犯配備にかかるコストは月額$70。民間の防犯対策警備には$150/月で、同様に24時間体制扱いとなる。
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